這份報告對本地的市區重建茲事體大，我們必須要審慎監測，留意報告有否基於政府某些既有的政策方向，使研究的獨立性再次受到干預，以免在這第一階段的檢討，已經被研究妨礙了市民對真正市區重建願景的建立。綜合來說，可以看出報告作為一個正常研究所欠奉的三大處。
一無：問題跨度與深度
是次報告的目的，主是要考察東亞六個城市(包括東京、首爾、台北、上海、廣州及新加坡)的市區重建經驗，帶著香港遇上的重建問題，到這幾個城市尋求參考與答案。姑勿論考察範圍遭到發展局收窄至東亞城市，而非集中於本土經驗或西方城市這個研究局限(見何秀蘭的立會質疑)，我們仍能發現羅致光報告內提出當下市區重建問題的覆蓋面十分狹窄，未能全面反映本地近十年來重建面對的各種核心問題，有時甚至提出的問題本身沒有任何學理基礎，亦即是偽問題。
報告起首拋出需要回應的七大問題，許多都是市建局自身關注的問題(如私人市場的角色、財務安排、市建局的工作範圍)，而非整體市區重建的問題。其中一個市建局自身財務安排的問題，許多人應該也會覺得匪夷所思，為何一種每年純利賺幾十億、主席可在利潤內分數個巴先分花紅的運作，竟成為市區重建要檢討的問題呢﹖難道市建局開始對這種售賣舊區居民家當來分紅的模式感到內疚﹖恰好相反，羅致光轉移了這個問題，說未來市區重建「隨著公眾對降低發展密度的要求愈來愈殷切，這方面的收入日後將會逐漸減少，而保育、復修或活化工作的開支均會增加，市建局如何可以維持財政自給便成為一個問題(撮要, p.3)」。明顯地，這反映研究正在狹隘地關注市建局自身如何在做保育項目時也能繼續賺錢。
報告內的問題也反映出欠缺深入思考。譬如說舊區老化問題，報告似乎對老化的情況與發生並無深入理解，便假定了它成了一個問題，然後挪用一堆數字證明便似是得到了充分的證明。在英美城市，老化這問題通常稱為「城市衰落」(urban decay)，是一種戰後居民遷移鄉郊居住，使內城區(inner city)的建築物出現資本流失(disinvestment)及租客流失，並引致日久失修的城市過程(Smith, 1995)。然而，香港這活躍的東亞城市，舊區其實一直十分興旺。資本流失的發生，主要是由於土地發展公司宣佈重建項目後，卻沒有實質執行，為重建區內外許多業主建立了虛構的重建期望，令他們不敢再投放資金於維修自身物業上。沒有對老化概念的認知，結論當然是確立了市區重建的必要性，卻忘記了重建的期望才是本地老化問題的主因，故政府繼續推動重建只會令老化問題更加嚴重，最後反而更加強化了重建的必要。
另一個沒有什麼學術基礎的問題，就是有關市建局裡4R (四大策略)的問題，作為不同章節所跟從的分類框架。其實研究起初沒有概念是不要緊的，應當誠心「惡補」即可，如應多涉獵如兩年前許寶強一篇文章裡提出過「進步保育觀」的重要觀念。文章指出過，4R本是偽分類，有什麼發展不是特定的一種保育，有什麼保育不是特定的一種發展﹖因此保育也是一種「進步發展觀」，透過孕育社區的網絡、經濟與文化，成為市區重建的真正定位。可是，研究報告當然概念上對此毫無認知，繼續在不同問題沿用這種偽分類，對立化重建發展與其他(非發展)策略，失去了報告作為「檢討」本身的意義。
更重要的，許多真正的有關市區重建的問題，就被這些狹隘的關注與無概念支持的問題覆蓋。一籃子的真正問題，如市區重建應該帶領我們邁向一種什麼的經濟? 是地產經濟、社區經濟還是其他﹖這個是近十年來民間社會在不同場合都一直經營及探索的議題，偏偏卻在《檢討》內被抽象化。另外，不知是刻意的選取抑或是無意的遺忘，《檢討》亦忽略了市區重建過程中如何照顧城市低下層的生活問題。數年來的重建項目都產生了士紳化的效果，不單將原本可讓不合資格申請公屋的低下層租住的舊區空間(包括天台屋、閣樓等)清除，甚至未來的發展讓鄰近舊區的租金急升，這恰恰是現在市區重建過程引致的嚴重問題。《檢討》報告對此的寂靜，帶有很重弱視基層問題的意味。
二無：比較方法
作為一個嚴謹的學術研究報告，一個適當方法的選取對整個研究內容有莫大的影響。是次《檢討》要以東亞城市經濟給香港參考，涉及一種比較類型的研究，就必須找一個可以容許比較的框架。
這一類似的比較研究，至少需要兩個必要條件才能有效進行：一、必先要將至少兩個作比較的事物建立一種系統的認知，深入了解兩者可比與不可比的原因。二、認清作比較地方的歷史、文化、地理各方面的脈絡，以作為比較內容可比與不可比的前提。如報告裡提及東亞城市的「價值基礎、政治結構及文化，以至不同持分者間的權力及互動關係，都是我們在評估這些外地經驗可否供香港借鏡重要考慮因素」交代了研究的局限，但報告卻忽略了比較的首要條件——要對於比較的對象有確切的研究，包括香港。
如果純粹不作其他城市與香港的比較，欠缺以上條件(認識香港經驗)在方法上是沒有問題的。嚴格來說，報告不能算是一個比較研究，因為報告只要求學者到東亞六大城市找出各自的市區重建模式，實踐一種最底層次的研究定義(資料整體與搜集)，而不是對比六個城市的異同，更沒有一個對本地市區重建經驗有深入研究用以對比於六大城市的分析方法，在方法學上若要拿東亞城市與香港比較將不合乎學術要求。
但是，在結論的部分可以看到，報告雖然以資料搜集的模式，卻貪心地企圖偷步拿不同城市的經驗與香港做比較，藉以指點香港未來的市區重建方式。作為一個具規模的學術研究，報告顯然對本地重建模式失卻了一點深入的研究及關注，只是單向地透過找出東亞城市各方面的做法，又怎能拿來與香港比較﹖
如是者，在經驗總結的部分我們可以看到許多「偷步」的結論。如台北、東京的社區自發重建模式被形容為不適用於香港，因為「較之其他城市，香港地方社區的力量相當薄弱(撮要, p12)」…「由下而上的規劃及重建取決於強化的社區及獲賦權的區政府。而香港似乎並不具備這一先決條件」(撮要, p10)。報告內有清楚研究過本地的社區組織的能力嗎﹖這種比較極具偷步之嫌。而有關各城市強制拍賣的比例，則不知為何來變得可以比較，報告中很突出香港強制收樓的比例比起其他東亞城市為高，可以有改善的空間。現在研究者很清楚香港與其他城市之間有關強制拍賣方式的分別嗎﹖除了比例之外，其他城市的門檻也牽涉著一系列的相關法例保障，例如公開聆訊等，法定機構可駁回申請等等。
歸根究底，這些比較不能帶出一個具可信性的原因在於，報告並沒有為香港市區重建的模式、經驗及教訓進行深刻的回顧，只純粹借東亞城市的經驗，藉以單向地與香港情況作「比較」，導致報告不能建立一種判別外地經驗可以沿用與否的標準，容許了任意的借鑒。若果研究只是完全根據研究者偏好的話，檢討報告還有什麼說服力可言﹖
三無：前後連貫
在詳細報告內新加坡的部分，其實都有充分留意到降低收購門檻這種當地稱為「集體出售」 (En Bloc) 的做法所釀成的禍害，引致諸如「持異議的業主遭報復事件屢見報端」、「受集體出售影響的租戶怨聲載道」、憲法受到集體「重大的挑戰」(p.13)等等。可是，這章節裡的研究內容好像被完全遺忘，在報告的經驗總結裡，反而建議香港可以考慮降低收購門檻，原因竟是相對於其他城市「香港的法定門檻最高」，因此「要考慮這個百分比是否需要作出調較．．．」 (撮要, p.13)。這的確讓人百思不得其解，為何報告明明知悉這種做法會導致一連串的城市問題，仍然要建議給香港作參考﹖身邊的朋友都在吸毒，是否就要考慮自己是否需要作出調較﹖報告的建議與其內容已經到達一個不合乎邏輯的地步，這市區重建「有樣學樣」的態度似乎已得到學術上的縱容。
更加詭異的是，報告寫到最後就連開首的問題也要忘掉，在總結重建經驗時未能作出相應的回答。例如前文提及「可持續的城市」的問題，研究拋出了探索市區重建中環境、經濟、社會之間的相互關係，但在最後這個問題好像不了了之，只看到一些與政府內部在籌算著的方針相符的建議被置於當眼處 (如強勢拍賣的門檻降低(撮要, p.12)、私人參與模式(撮要, p.13)、市建局債券化(撮要, p.15)等等)。
如此種種，都讓人不禁懷疑，這份學術研究只純粹為政府開路的台階，就算實質的研究內容如何，最後的建議都與政府/發展局預定了的假設無異。
不禁要問，我們為何要花數百萬做這一次檢討﹖
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參考資料
Smith Neil (1995), The new urban frontier: gentrification and the revanchist city, London; New York: Routledge
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