粉嶺北「貨櫃牆」下禁錮的田園生活

今日明報也有轉載，明天以後陸續有來..

土地經濟 遇洪而開﹖

【明報‧城市裝修】

　　從最宏觀的角度看，香港三大所謂「支柱」行業中，金融業的性質是吸取周邊地區的資源，將各地的剩餘價值集中化 （centralization），與物流業一樣槍口對外。然而地產這一行業，卻是透過挖取城市內部各種生活領域的資源，透過持續不斷的漲租、改造郊區、 惡化空氣質素、甚至土地的剝奪（dispossession）才能夠暢順運作，是集中化的集中化（centralization of centralization），亦是香港表面上作為亞太資本的首都（the capital of the capital）往往被忽略的「裏面」。

　　香港人在整個八、九十年代投入炒樓、SARS 期間更樂此不疲、直到次按風暴仍未過去的今天還是熱烘烘。吃自己吃了三四十年，如果要在這個如洪水猛獸般的經濟危機反思，就應當為地產發展模式來一次歷史的反芻。

土地經濟的歷史地理

　　曾經訪問過一位根正苗紅的香港人——1942年在石硤尾木屋區出生，經歷大火，然後安置到七層大廈，結婚後上山蓋木屋，清拆後租住唐樓；八十年代開 始炒樓，八十年代中在市場波浪的翻船，失去婚姻成為工人；九十年代板間房被收地重建，上公屋後轉做清潔工——她一生都與香港整體土地經濟環環相扣。當問到 她為何要買樓的時候，她直言七十年代的她根本「沒有買樓的概念，更別說炒樓」，「要住的話便上山搭間千呎木屋，不習慣便租，為何要這麼蠢會買房子回來」。 她的炒樓行為，忽然變得不可理解。引伸的，正是究竟香港人什麼時候開始才熱中於地產這玩意的？整個地產發展模式是何時活躍起來的呢？

　　其實自六七暴動以降，遠東、金銀、九龍等新交易所相繼建立，華資在兼併了不少退卻的英資資產之際，同時容許了它們初嘗股票市場的龐大資金。引用地理 學者鄧永成的概念，一個由華資地產商、港英政府與發現地產有利可圖的股民的「土地發展體制」（Land Re-development Regime）已經初步建立。它強調交易價值的網絡，大大改造了香港人視土地自用、視房產為家的概念。它是城市命運的巨輪，主宰了我們四十年來城市發展的 格局。

　　這種土地發展模式當然不是唯香港所獨有，是一種非常極端的複合。它不止於如城市地理學者Andy Merrifield所指出，像美國 那種地產利益與州分內政治勢力有勾結的深刻傳統；它又像整個東亞整個地區內的權威政府（strong state）一樣，國家與城市往往以公權力「協作」這些土地利益的交和收，如提出公私營合作的概念，合法地邀請土地利益參與分享。它特殊且極端的，是因為香港曾屬殖民地，英國 人上岸後「普港之下莫非皇土」，政府至今還是最大的土地利益集團。因而這個「土地發展體制」比起世界很多地方都來得更明顯、更直接、更堅固、更「勾結」。

拚命多於創造

　　當然，這種殖民時代的勾結向來都十分複雜，土地利益的輸送可能並非出自純經濟的考慮，政府甚至在經濟的效益上適得其反。以上那位地理學者曾在八十年 代算了一道大數題，發現原來前港英政府的從土地得回來的收益，根本無法抵銷各種為了這地產經濟而消耗的成本，包括交通配套、行政架構等等。土地經濟使政府 帳面豐碩的理由，只是由於未計算整全的總開支。姑勿論港英政府背後懷着什麼經濟以外的因由（詳細可參看羅永生的《殖民無間道》），在沒有經濟利益的前提 下，被學術界詬病為一種「拚命多於創造」（Desperation than Inspiration）的經濟模式也並不為過。

　　因這（非）經濟勾結之故，當八四年中英草簽限制回歸前土地發展數量，政府不是帶領香港邁向一種新經濟反是把地產業視作龍頭，忽然關愛舊區環境質素，實質在盤算着市區重建 這些不算在內的土地，以保財閥經濟的繁榮及光榮撤退。董建華 年代一份施政報告更提及過一項瘋狂的創舉 ——在十年內開展二百五十個市區重建項目，以闢地餵飼整個利益體制。這引發市區生活十年浩劫，居民維權運動處處，直到現在市區重建策略檢討才稍有一刻的屏息。

　　「土地發展體制」像是令大家參與其中，獲得利潤。但從整個歷史地理的過程來看，故事更多的似乎是像起初受訪者的生涯一樣「拚命多於創造」、各種別樣 城市經濟的可能因土地租金而遭到排拒、政府政策受地產利益把持、多少舊區居民被遷徙、多少本土經濟被破壞，全都是本地城市發展的過程中痛苦不斷的現實寫 照。

偽開放與真正的封閉

　　既然這個體制遺害深遠，既得利益當然是拒絕改變的答案，但他們還有什麼理由合理化自身呢？我們日常所聞，都拿發展與反發展兩種二元對立，謂之若我們死守老樹，不開放土地來發展便會被邊緣化云云。這種「開放」與「封閉」的概念，是支援整套地產發展論述的關鍵詞。

　　為回應這爭論，人文地理學者瑪西（Doreen Massey）曾做過一個具啟發性的研究。她選了兩個地方，一個經常被認為是全球的、公共的、流動的、開放的科研實驗室，另一個是被經常想像成本土的、私 人的、凝固的、封閉的家居。表面上，實驗室是每天有國際性會議、全球「精英」匯聚，經過她長期在地考察，發現實驗室其實也封閉得很，不僅是排斥其他功能的 單一經濟活動、有保安員禁止進入、而且根本十分具本土性（一種作者解作為植根西方傳統、強調理性的知識生產）；而家居也具備各種開放的活動，能夠集居住、 工作、娛樂等功能於一身，家中電腦的功能很多時候都不比工作環境的少。因此，關於這兩種不同時空流（time-space）的問題，她認為不應再問什麼事 物本質上是「開放」或「封閉」，真問題是為什麼事物會被定性為「開放」或「封閉」。

　　按此視野，我們不難察覺這種強調現行土地發展模式體制不開放的地方。相比起具社區網絡、靈活運用地方的舊區街道與建築，要強調收益的新地產項目，從 設施到管理都相當封閉。反而，像舊區或新界鄉郊的經濟空間結構卻從不封閉。以往利東街一類的本土經濟作業，除了大門常開、童叟無欺、生意額大小無區外，比 起許多中環 的公司可能更加連結全球，連卡地亞 也 會找他們做生意。現在一個正被強調流通、融合、經濟開放的廣深港高鐵所影響的菜園村，除了像同文俞若玫所指，「是盛載豐富的生命歷史，是個睡、吃和育兒的 地方，也是她們工作、娛樂、聚會、以及增長知識、交換經驗及身分建立的場域」以外，其七八十年代的米產一直都是運往歐美的。「開放」一個本身也具開放性的 地方給一條只能連接特定地點的高鐵，骨子裏就是為破壞開放多樣的本土經濟的單一地產經濟建立合理性，產生的效果，只能是從開放走向封閉。

真正開放經濟

　　近年開始談融合，基建在新界郊野穿插，這種由集中重建市區闢地轉向至擴散開發新界的空間政策轉移，將觸發新一波由土地發展引起的災難，如古洞北、粉嶺 北內許多具開放性的經濟模式在幾年來遭到地產商收地逼遷。這個土地發展體制對新界這「新殖民地」所帶來的環境、人文及經濟禍害與新一波衝突，是委任多幾位劉皇發 也解決不了的事。唯有透過正視由來已久的土地發展體制問題，解除定性某事物為封閉或開放的習慣，才能真正開放城市經濟的未來。

文 劍青

「新界變陣」研討會

各位朋友：

在區域層次上，香港政府和中央一直大力推動中港融合，隨著早前十一五規劃與今年一月《綱要》的頒佈，香港已成為全國發展和規劃中的一顆棋子，珠三角區域正急遽融合與重構；而在城市層面，回歸十年後的空間發展政策開始由集中發展市區轉移至「擴散式」的全面都市化‧‧‧

在此脈絡下，新界地區當前成為了新的城市前沿 (new urban frontier)。新界再不被想像為都市邊陲，而是中港融合裡具戰略性的核心腹地。在這新局面，一系列新的社會、規劃及環境等城市議題都在迅速浮現，包括港深廣高速鐵路的興建、禁區開放、龍尾、鳳園及沙螺洞等具生態價值地點的「鄉郊開發」、三合一新發展區的規劃、蓮塘竹園村與石崗菜園村正在籌劃的清拆等等。而各種舊有問題如土地壟斷、新市鎮模式、丁權問題等，更使當下的發展議題更形複雜。

為理解以上種種問題的發生、現況與可能的他選，香港浸會大學地理系特意舉辦了名為「新界變陣」的公眾研討會，試圖從1) 規劃管理、2) 環境政治、3) 本地產業及4) 社會抗爭四大範疇，切入討論新界議題。主講者包括有梁焯輝先生(規劃署副署長)、熊永達教授(長春社理事)、陳文鴻教授(中國商業中心)與朱凱迪先生(菜園村支援組)。藉著多角度對新界發展的討論，從而深化公眾對當下新界問題的認知。

活動詳情：

日期：七月十八日 (星期六)

時間：二時正至五時四十五分

地點：香港浸會大學善衡校園溫仁才大樓東翼10樓1017室 (OEE1017)

活動流程：

(14:00 － 14:25) 梁焯輝：新界的未來發展路向

(14:25 － 14:50) 熊永達：新界保育政策的成與敗

(14:50 － 15:15) 陳文鴻：「和諧中見矛盾：城市融合與本地社區發展」

(15:15 － 15:30) 茶點

(15:30 － 15:45) 朱凱迪：「期待新界的空間公義運動」

(15:45 － 17:30) 圓桌討論

如有興趣者請聯絡香港浸會大學地理系

劍青: hkcggspace@gmail.com
劉先生：3411-5986

題目一覽：

1) 梁焯輝：「新界的未來發展路向」

內容簡介

根據「香港2030研究」建議的發展方案，現有發展區，包括市區及新市鎮，預計可足夠容納至2030年人口增長的70%，位於新界的兩個新發展區和低密度鄉郊發展區將容納其餘30%的人口增長。此外，香港與內地的經濟和社會活動頻繁，有需要加強口岸及交通運輸網絡的建設。所以有關政府部門已開展或準備開展多項關乎土地規劃研究及交通基建的可行性研究。這些項目包括「邊境禁區的土地規劃研究」、「落馬洲河套地區發展規劃及工程研究」、新界東北及洪水橋新發展區、廣深港高速鐵路、蓮塘/香園圍口岸、以及鄉鎮的地區改善計劃等。個別項目已進入落實階段。從上述規劃中的項目，可以察看到新界地區在香港未來發展中佔有十分重要的位置。

2) 熊永達：「新界保育政策的成與敗」

內容簡介

從新界第一個大型私人屋邨發展『錦繡花園』開始，發展與保育就出現了明顯的矛盾。與第三世界發展中地區一樣，香港經歷力為求發展而不惜代價的階段，結果我們付出了沉重的代價，我們損失了大片的自然景物和和無數的文化遺產，包括濕地、林地和傳統村落。可幸，香港有些有心人，經過幾代人的努力，我們爭取通過了四項保育條例，即郊野公園和海岸公園條例、城市規劃條例、古物古蹟保護條例和環境影響評估條例，有效保護了佔全港土地約四分一的郊野和一批被為古蹟的建築物。雖然如此，為發展而不惜代價的思維還是主導著香港的施政。許多僅有的自然景物和傳統文化的地點受到發展的強大壓力。我將會回顧和展望新界的發展和保育矛盾的變更，探討新界可持續發展的出路。

3) 陳文鴻：「整合中見矛盾：城市融合與本地社區發展」

內容簡介

• 討論香港與珠三角的經濟融合與展望
• 香港本土的社區經濟
• 發展新界的矛盾與磨合

4) 朱凱迪：「期待新界的空間公義運動」

內容簡介

　　正如很多論者所言，香港社會近年明顯經歷着「空間轉向」，連小市民都對成市空間敏感起來。保護海港、反對「只有自己享受、不理他人死活的」屏風樓、在公共空間實踐公共生活、關心基層市民被驅離城市核心的市區重建、維護社區網絡及地道歷史文化等備受關注的城市運動一個接一個。但是，無獨有偶，這些城市運動均集中於香港島和九龍市區發生，住有三百多萬人的新界彷彿與此絕緣；而且，明明許多城市運動的參與者都是住在新界的，為何他們要老遠坐車到灣仔、深水埗和中環？

　　其實，推動市區空間急劇改變的同一套邏輯，早已在新界「靜悄悄地」全速前進，只是涉及的政治更複雜，令關注者難以介入。門衛森嚴的高檔欄柵社區﹝gated community﹞如雨後春荀，導致社區四分五裂；農地不是變成露天垃圾場，就是任由荒廢待價而沽；跨境基礎建設「專挑軟的吃」欺負非原居民散村社群；還有在公共資源分配上被邊緣化的新市鎮居民。環保和生態組織自八十年代以來一直是在新界「最大聲」的民間團體，不過近年政府和地產商想到以「新自然保育計劃」把他們吸納，當「生態」和「環境」半推半就地被框限為地產資本累積的輔助工具，大環保組織的批判力隨之大減。

　　在推土機不等人的時代，新界的空間公義運動必須急起直追：建立新論述以迎擊「新自然保育計劃」、對新界土地和農業作更深入的研究、重寫幾十年來一直被邊緣化的非原居民散村歷史等……

會場位置：

http://net3.hkbu.edu.hk/~futurewc/bumap.bmp

從善衡校園窩打老道正門進入，到6樓平台，然後從查濟民科學大樓乘升降機到10樓，沿走廊到溫仁才大樓到10樓，1017室即在樓梯旁邊。

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Hong Kong Critical Geography Group

粉嶺北：誰在僭建「超級貨櫃牆」(GFW)

　　新界近年來的建築已經光怪陸離，荃灣的一公里長屏風樓、大圍火車站及車廠的二十座摩天排樓、石湖墟再版紅灣處處險象環生，原有的經濟、環境與生活都遭受影響。但我們萬萬也想不到，在偏遠的粉嶺北梧桐河——一處現被分區規劃為綠色保護帶(GB)的地方(見圖二)，竟然出現如此誇張景觀。



　　在今天屏風樓已經道德上不再容許的時代，竟然還有密佈的超級貨櫃牆，暫時名命它做GFW，比內地的網絡防火長城(GFW)更密不透風的Great Fanling Wall，將旁邊一帶的農田的兩個方位完整的「表列」起來。


遭禁錮的田園生活

　　在旁從事農務已經有40-50年的張生張太，告訴我這情況其實是在去年12月開始的。張生用客家話大概描述以往的情景：「本來這貨櫃場以前是一片濕地，年尾突然平整了土地，貨櫃愈搭愈高，有些甚至去到7層高。」

　　故此，他們2009年起開展了一種遭貨櫃牆禁錮的田園生活。這排約200米乘800米的GFW所帶來的首要禍害，就是令田地的去水功能盡失。張太透露：「這貨櫃場前身是下游的濕地，水都是向下流走的。」這牆使人憎惡的地方，不只因為它擋住了去水：「現在，濕地遭平整後比農田還要高，每逢雨天，雨水都倒流向農田，將田裡的農作物浸死，水也無法經濕地流向河道(梧桐河)。」

　　整個環境地理——作為農作物能夠健康生長的重要因素——也因此貨櫃牆的並置而失靈。取而代之，並列的牆壁遮阻了本來充沛的陽光、本來清爽的風，張太半塊田的農作物因此而失收。她拿出了一條在已經泛黃的青瓜，與一條較遠離此牆的青瓜比較，可以看出優質的環境對農作物是何等的重要。但對張太來說，農作物還算是其次，在這田生活了都已50年，她說她真的很懼怕每天對著這景象，「尤其在大風天氣真的不敢走去近牆的田耕田，貨櫃搭得那麼高，萬一大風吹下來就會被壓死。」



誰是「綠霸」？

　　或換一個問法，究竟是誰霸佔這個綠色帶作貨櫃場﹖難以想像如此痛恨僭建物的政府竟然在這違章建設面前顯得如此冷靜。而根據當地居民的傳言，這幅地屬原居民擁有，他們指因為擁有者在另一處新界地方與政府發生爭執，政府最後容許了他們在這濕地上建貨櫃場，以作政治交易。一大片綠色環境隨即都市化，分區規劃(Zoning)亦失去了其意義。

　　因此可以推斷，這僭建之場(牆)並非由於新界太遠離北角而管理困難，它是一種刻意的容許。一翻開規劃署在去11月做的新界東北發展研究，更加可確定部門其實是知悉這個綠色帶裡存有貨櫃場的，因為在「現時土地利用」的地圖上已經顯示出來(圖一紫藍色部分)。規劃條例清楚列明，綠色帶的分區規劃是不容許貨櫃場/貨櫃車泊置這種土地用途的(見此文件)；另一方面，政府的研究文件又在確定著他的存在。如此的矛盾，究竟是擁有者抑或是政府才是真正環境兇手這個問題真是難以解答。

　　姑且相信新界東北發展研究裡對考察當地的土地利用是準確的，這就反映貨櫃場已在這半年內大規模的擴張。若果觀看圖三，黑圈括到的貨櫃場面積，比起規劃署研究報告裡的紫藍色部分(圖一)相差十數倍有多。按此速度，整個粉嶺北的郊區被它蠶食過來已不遠矣。面對此牆，張生張太訴求無門，曾經寫信去地政署叫它履行法律，但也沒有結果。對菜園村的朋友來說，他們應該很羨慕地政如此消極的態度吧。

　　其實這「超級貨櫃牆」只是整個粉嶺北其中一個視覺上誇張的例子，政府將會未來數年在粉嶺北以公私營合作的方式建一個新市鎮，地產商在這一區內的買地行為已經基本完成，這幾個月來已經有不少不願放棄幾十年農業生活的居民，被大地產商告上法庭。若要旨意政府會關懷在箇中默默耕耘的居民的生活、農業發展等問題，以上的例子有助你排除了這種痴想。

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參考資料

圖一、新界東北規劃發展研究裡顯示的現時粉嶺北的土地利用，紫藍色為貨櫃場，紅圈為張氏農地、黑線為超級貨櫃牆。



圖二、現時粉嶺北的分區規劃 (紅圈為張氏農田、綠線為超級貨櫃牆)



圖三、Google Map上實質貨櫃場的大小(黑圈顯示)

市區重建的「三無」檢討報告

　　負責這剛剛出爐那份市區重建策略檢討報告，為新一輪市區重建的爭議揭開序幕。各大政黨、民間及財團都爭相研究箇中內容，追蹤未來市區重建的進路。而與市區重建局(前身土地發展公司)已經有緊密「合作」關係的羅致光團隊，單計他在零五零六年之間的功積，已經協助市區重建局一口氣完成六個研究報告(詳見http://web.hku.hk/~hrnwlck)，已廣泛已被民間稱為政府的御用學者。因此當今次天發展局花費數百萬公帑研究東亞六個城市市區重建經驗的報告再度落入他的手中，有許多對市區重建有興趣的朋友都質疑其研究結果的獨立性、會否受政府或社會壓力而影響其研究結論等等問題。

　　這份報告對本地的市區重建茲事體大，我們必須要審慎監測，留意報告有否基於政府某些既有的政策方向，使研究的獨立性再次受到干預，以免在這第一階段的檢討，已經被研究妨礙了市民對真正市區重建願景的建立。綜合來說，可以看出報告作為一個正常研究所欠奉的三大處。


一無：問題跨度與深度

　　是次報告的目的，主是要考察東亞六個城市(包括東京、首爾、台北、上海、廣州及新加坡)的市區重建經驗，帶著香港遇上的重建問題，到這幾個城市尋求參考與答案。姑勿論考察範圍遭到發展局收窄至東亞城市，而非集中於本土經驗或西方城市這個研究局限(見何秀蘭的立會質疑)，我們仍能發現羅致光報告內提出當下市區重建問題的覆蓋面十分狹窄，未能全面反映本地近十年來重建面對的各種核心問題，有時甚至提出的問題本身沒有任何學理基礎，亦即是偽問題。

　　報告起首拋出需要回應的七大問題，許多都是市建局自身關注的問題(如私人市場的角色、財務安排、市建局的工作範圍)，而非整體市區重建的問題。其中一個市建局自身財務安排的問題，許多人應該也會覺得匪夷所思，為何一種每年純利賺幾十億、主席可在利潤內分數個巴先分花紅的運作，竟成為市區重建要檢討的問題呢﹖難道市建局開始對這種售賣舊區居民家當來分紅的模式感到內疚﹖恰好相反，羅致光轉移了這個問題，說未來市區重建「隨著公眾對降低發展密度的要求愈來愈殷切，這方面的收入日後將會逐漸減少，而保育、復修或活化工作的開支均會增加，市建局如何可以維持財政自給便成為一個問題(撮要, p.3)」。明顯地，這反映研究正在狹隘地關注市建局自身如何在做保育項目時也能繼續賺錢。

　　報告內的問題也反映出欠缺深入思考。譬如說舊區老化問題，報告似乎對老化的情況與發生並無深入理解，便假定了它成了一個問題，然後挪用一堆數字證明便似是得到了充分的證明。在英美城市，老化這問題通常稱為「城市衰落」(urban decay)，是一種戰後居民遷移鄉郊居住，使內城區(inner city)的建築物出現資本流失(disinvestment)及租客流失，並引致日久失修的城市過程(Smith, 1995)。然而，香港這活躍的東亞城市，舊區其實一直十分興旺。資本流失的發生，主要是由於土地發展公司宣佈重建項目後，卻沒有實質執行，為重建區內外許多業主建立了虛構的重建期望，令他們不敢再投放資金於維修自身物業上。沒有對老化概念的認知，結論當然是確立了市區重建的必要性，卻忘記了重建的期望才是本地老化問題的主因，故政府繼續推動重建只會令老化問題更加嚴重，最後反而更加強化了重建的必要。

　　另一個沒有什麼學術基礎的問題，就是有關市建局裡4R (四大策略)的問題，作為不同章節所跟從的分類框架。其實研究起初沒有概念是不要緊的，應當誠心「惡補」即可，如應多涉獵如兩年前許寶強一篇文章裡提出過「進步保育觀」的重要觀念。文章指出過，4R本是偽分類，有什麼發展不是特定的一種保育，有什麼保育不是特定的一種發展﹖因此保育也是一種「進步發展觀」，透過孕育社區的網絡、經濟與文化，成為市區重建的真正定位。可是，研究報告當然概念上對此毫無認知，繼續在不同問題沿用這種偽分類，對立化重建發展與其他(非發展)策略，失去了報告作為「檢討」本身的意義。

　　更重要的，許多真正的有關市區重建的問題，就被這些狹隘的關注與無概念支持的問題覆蓋。一籃子的真正問題，如市區重建應該帶領我們邁向一種什麼的經濟? 是地產經濟、社區經濟還是其他﹖這個是近十年來民間社會在不同場合都一直經營及探索的議題，偏偏卻在《檢討》內被抽象化。另外，不知是刻意的選取抑或是無意的遺忘，《檢討》亦忽略了市區重建過程中如何照顧城市低下層的生活問題。數年來的重建項目都產生了士紳化的效果，不單將原本可讓不合資格申請公屋的低下層租住的舊區空間(包括天台屋、閣樓等)清除，甚至未來的發展讓鄰近舊區的租金急升，這恰恰是現在市區重建過程引致的嚴重問題。《檢討》報告對此的寂靜，帶有很重弱視基層問題的意味。


二無：比較方法

　　作為一個嚴謹的學術研究報告，一個適當方法的選取對整個研究內容有莫大的影響。是次《檢討》要以東亞城市經濟給香港參考，涉及一種比較類型的研究，就必須找一個可以容許比較的框架。

　　這一類似的比較研究，至少需要兩個必要條件才能有效進行：一、必先要將至少兩個作比較的事物建立一種系統的認知，深入了解兩者可比與不可比的原因。二、認清作比較地方的歷史、文化、地理各方面的脈絡，以作為比較內容可比與不可比的前提。如報告裡提及東亞城市的「價值基礎、政治結構及文化，以至不同持分者間的權力及互動關係，都是我們在評估這些外地經驗可否供香港借鏡重要考慮因素」交代了研究的局限，但報告卻忽略了比較的首要條件——要對於比較的對象有確切的研究，包括香港。

　如果純粹不作其他城市與香港的比較，欠缺以上條件(認識香港經驗)在方法上是沒有問題的。嚴格來說，報告不能算是一個比較研究，因為報告只要求學者到東亞六大城市找出各自的市區重建模式，實踐一種最底層次的研究定義(資料整體與搜集)，而不是對比六個城市的異同，更沒有一個對本地市區重建經驗有深入研究用以對比於六大城市的分析方法，在方法學上若要拿東亞城市與香港比較將不合乎學術要求。

　　但是，在結論的部分可以看到，報告雖然以資料搜集的模式，卻貪心地企圖偷步拿不同城市的經驗與香港做比較，藉以指點香港未來的市區重建方式。作為一個具規模的學術研究，報告顯然對本地重建模式失卻了一點深入的研究及關注，只是單向地透過找出東亞城市各方面的做法，又怎能拿來與香港比較﹖

　　如是者，在經驗總結的部分我們可以看到許多「偷步」的結論。如台北、東京的社區自發重建模式被形容為不適用於香港，因為「較之其他城市，香港地方社區的力量相當薄弱(撮要, p12)」…「由下而上的規劃及重建取決於強化的社區及獲賦權的區政府。而香港似乎並不具備這一先決條件」(撮要, p10)。報告內有清楚研究過本地的社區組織的能力嗎﹖這種比較極具偷步之嫌。而有關各城市強制拍賣的比例，則不知為何來變得可以比較，報告中很突出香港強制收樓的比例比起其他東亞城市為高，可以有改善的空間。現在研究者很清楚香港與其他城市之間有關強制拍賣方式的分別嗎﹖除了比例之外，其他城市的門檻也牽涉著一系列的相關法例保障，例如公開聆訊等，法定機構可駁回申請等等。

　　歸根究底，這些比較不能帶出一個具可信性的原因在於，報告並沒有為香港市區重建的模式、經驗及教訓進行深刻的回顧，只純粹借東亞城市的經驗，藉以單向地與香港情況作「比較」，導致報告不能建立一種判別外地經驗可以沿用與否的標準，容許了任意的借鑒。若果研究只是完全根據研究者偏好的話，檢討報告還有什麼說服力可言﹖

三無：前後連貫

　　在詳細報告內新加坡的部分，其實都有充分留意到降低收購門檻這種當地稱為「集體出售」 (En Bloc) 的做法所釀成的禍害，引致諸如「持異議的業主遭報復事件屢見報端」、「受集體出售影響的租戶怨聲載道」、憲法受到集體「重大的挑戰」(p.13)等等。可是，這章節裡的研究內容好像被完全遺忘，在報告的經驗總結裡，反而建議香港可以考慮降低收購門檻，原因竟是相對於其他城市「香港的法定門檻最高」，因此「要考慮這個百分比是否需要作出調較．．．」 (撮要, p.13)。這的確讓人百思不得其解，為何報告明明知悉這種做法會導致一連串的城市問題，仍然要建議給香港作參考﹖身邊的朋友都在吸毒，是否就要考慮自己是否需要作出調較﹖報告的建議與其內容已經到達一個不合乎邏輯的地步，這市區重建「有樣學樣」的態度似乎已得到學術上的縱容。

　　更加詭異的是，報告寫到最後就連開首的問題也要忘掉，在總結重建經驗時未能作出相應的回答。例如前文提及「可持續的城市」的問題，研究拋出了探索市區重建中環境、經濟、社會之間的相互關係，但在最後這個問題好像不了了之，只看到一些與政府內部在籌算著的方針相符的建議被置於當眼處 (如強勢拍賣的門檻降低(撮要, p.12)、私人參與模式(撮要, p.13)、市建局債券化(撮要, p.15)等等)。

　　如此種種，都讓人不禁懷疑，這份學術研究只純粹為政府開路的台階，就算實質的研究內容如何，最後的建議都與政府/發展局預定了的假設無異。

　　不禁要問，我們為何要花數百萬做這一次檢討﹖

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參考資料

Smith Neil (1995), The new urban frontier: gentrification and the revanchist city, London; New York: Routledge