債券發行的領匯式
發行債券究竟屬一種什麼的行為﹖市建局這一舉動與領匯又有什麼關係﹖經濟地理學者大衛‧哈維對此有過本質性的分析。首先，發債涉及資金營運，他論述了資本(包括商業)在投資、獲利、再將利潤轉化為資金這一資本累積過程(它稱作M-C-C Model)，認為這運作並不僅是純粹在商業模型裡空中樓閣地循環而已。站在資金角度，它終結能否獲利，靠著它有否策略克服各種現實的政治空間問題——一種每分每秒鐘都在更新的不確定環境，包括可能的反剝削罷工、租金成本變異、建築工程「爛尾」、市民對項目的反對、政權形勢易手等等。
要刻服這個對資金本身的潛在「空間危機」，不管它是否已有龐大利潤作後盾還是已到達嚴重虧損地步，作為以商業利益為原則的機構，它們亦無法避免會想像不同的時空修復手段(Spatio-Temporal Fixes)，想像各種「技藝」保持空間「穩定」，加速累積時間，以為利潤作優先考慮。譬如，轉移投資的地點以迴避租金成本及市民反對、上市集資以加速和保證資金來源等，都是現今常見的資本修復策略。
同樣，發行債券亦是時空修復的一種，甚至堪稱為資本處理「空間問題」的最強武器。市建局倡議的領匯式，首先透過求助於「標準普爾」一類現時開始被廣為質疑的國際機構的評級，試圖繞過各種現實重建項目中遇見的居民反對的作參照，把原本重建項目內的變化因素量化為數字級別的參照點，令市民與領匯當時在不知不覺間將市民對發展土地的認知，巧妙地轉化為回報的投資。
除了這種認知的轉化，另一與領匯最為相似的修復，就是這種行為的政治考慮。發行債券對市建局並不是資金不足，歷年數據顯示巨額的盈餘，實在沒有純粹「急需集資」及「還富於民」的經濟理性。現在發行一小部分債券給小市民持購的倡議，當然有助其加速資金流入的時間，從而可讓市建局更有充裕資本在其餘城市空間賺取利潤；與此同時，最重要的是發行債券在政治上等同引入民意基礎，唯這些已經不是以公眾利益為理性的公民，倒變成純粹出自利益考慮的股民。透過發行債券，一方面能增強了市建局面臨重建地方阻力時的本錢(空間穩定)，但從市民的角度來看，重建區內的居民權利、保障等範圍則會在回報率的利益考慮下被忽視。事實上，零五年領匯上市，一群捍衛市民資產權益的團體，都因為這種與股民利益直接矛盾的關係，令他們的關注在社會排斥及隱沒。
債券做法偷步檢討
正進行得如火如荼的《市區重建策略檢討》，乃屬發展局而並非市建局的檢討，可有較闊的檢討空間。而近年來市民所期待的，應該不只是進行重建時那些重建策略的回顧，亦期望在近年對重建法例上的漏洞、對市區重建局的角色及定位爭議、市建局與發展局的權力問題等政策層面問題，可以作一番仔細的討論，避免重蹈領匯覆轍，為未來的城市發展更臻完美。
發行債券正正是一種臨界的灰色部分：它雖不涉及策略檢討的範疇，卻對日後整個市區重建的運作影響深遠。我們是否認同重建是一種可以視之為獨立於改善市區環境的純粹商業行為，民間亦有不同的見解。
然而，當下市建局先行倡議發債的做法，有前斬後奏之嫌。公眾檢討時一方面被鎖定在討論市區重建策略上問題，反而發債這種深化商業模式運作的做法，可以由於這類只屬於策略以外的市建局的角色/定位問題而束之高閣。如同一種挖土機的工作邏輯，挖土機已經來臨，背後的角色不用置疑，你要檢討的問題是，你希望用哪一種挖土的方式進行重建﹖是緩緩的挖還是狠狠的挖﹖在是次檢討內市民還未有機會參與前已自行作出發債的舉動，實負了市民在這次檢討的期望。
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參考資料
潘毅：《公民社會≠股民社會》，
David Harvey (1982). The Limits to Capital.
