新界收地2.0考—— 上水丙崗村保衛農地環境新角力

一間屋、一塊田、一條村的生活，與土地緊扣，從來都很難說要移走就能移走。故此，當城市誓言要擴張，要侵蝕旁邊的鄉郊土地和別人家園的時候，往往就要出動掃場式 (黑社會收地語) 的暴力，如近年南生圍的熊熊烈火、馬屎埔村的倒泥威嚇、連環律師信與執達吏清場等手段徵收土地。鄉郊淪陷的序曲，往往就是始於「收地」。

但到了今天，連鼓勵元朗大規模發展的元朗區議會主席因立會選舉都要說打擊黑金破壞鄉郊 (可知黑金協助收地就是元朗賴以「發展」的重要力量)，是否意味著收地模式已經出現了劃時代的轉變? 如果現在已不(只)靠暴力逼遷這套新界發展的運作方式，那究竟最新的收地過程是怎樣的? 收地這個問題我們不能輕易繞過，讓我們由暴力頻繁的新界西北元朗，轉一轉到新界東北一條面臨全面收地的上水丙崗村(見丙崗發展申請)，深入了解正在發生收地中的實質運作手段。

土地作為香港共同關注的核心課題，認識這個「新界收地2.0」的新發展將有助應如何在過程中令公義得以彰顯。

發現一、「田生式收地」入主新界鄉郊
丙崗村約20公頃的農地帶正處於豪宅化的危機。一間名為「聯冠發展公司」(傳為一大地產商的艇仔公司，由退休公務員所打理) 正與當地丙崗圍、粉嶺圍、上水圍等原居民商討收購土地。目前為止，丙崗圍部分原居民已表示樂意參與計劃，而粉嶺圍及上水圍因傳統、祖業、無必要及各種原因，對發展持觀望態度。據丙崗村民透露，聯冠的地產人士曾很有信心地說，他們會在2013年就能將現時為「農業地帶」(Agriculture)的規劃用途轉變為「綜合發展區」(CDA)，興建近300座低密度郊區豪宅，好像已經知道城規會將會一定通過他們的申請。

下圖：丙崗村鄰近上水新市鎮，成為了對象地產商鎖定收地的對象

當中，我們從不同渠道得到了地產商向原居民購地的協議合約，發現了一種收地方式的進化。他們雙方簽訂了協議內容，要求若在數年內購買人一方能夠成功將原有農地改劃為綜合發展區，地權人一方就須向發展商出售有關土地。最為巧妙的部分，我們稱之為「田生式收地」——這並不是指透過疑似縱火方式來強收物業，而是依靠一套成本極低的財務模式，令地產商可以「刀仔鋸大樹」，不需買入任何一塊土地也能賺大錢。原理簡單易明——在收購或買地之前提出用低於1%的訂金價格，向業主/田主包起一大片物業，這樣一方面就可以避要先花近億元去收購不知能否成功開發/重建的風險，同時又能大幅度減低成本，可以同步進行其他項目的收購。現時，地產商儘管一塊地也沒有成交，亦可以在申請改劃的過程中「少本生巨利」。

以丙崗村 (非原居民村)為例，現時聯發有限公司正試圖利用這種以小博大的模式，以2元一呎的訂價成本 (0.5%的訂金)，將20多公頃崗農地帶鎖在協議計劃裡，只需用幾百萬的成本就能發展涉及數億元利潤的大型豪宅計劃，難怪退休公務員也可以一試。

這份協議的出現，標誌著田生式收地正式入主新界發展，因城市化及豪宅化的收地將會更加頻繁。

由於原本在不同地產商之間的「公平競爭」因這種協議而消失，地權人的選擇權及農地議價能力實際是被侵害了(當然地權人/原居民地主卻未必為意)。然而，田生式收地最可恥的部分是它如何處理使用者/租戶的方法。在丙崗村，現時地產商也發明了一種趕絕農戶村民的條款，就是在協議中列明了交易農地仍有租約的價格為200元，若果農地上沒有任何租約的價格為則為400元 (即交吉)，意味著地主能做到不義之徒趕走租戶的話就能得到一倍價錢的「鼓勵」，換句話說，亦就是地主不趕走租戶直接賣地，會得到一半價格的扣罰。從此，地產商不必直接邀請黑社會來「掃場」，這種200元的差額安排間接令原有地主自動幫助地產商「清場」，將村內自戰後一直居住了50-60年的村民/農戶逼走。

下圖為秘密協議內容節錄：

丙崗平原連結安圃、大隴數十公頃的土地，是新界北僅有的連貫農地帶，亦是僅次於塱原的雀鳥生態天堂。受這種收地新做法所賜，已經有參與計劃的丙崗圍 (原居民村) 地主迫走了一些原有耕住合一的老農戶，刻意丟空農地，現時區內有近百戶正面臨這種威脅。一天這發展危機沒有消除，這些非原居民都活在逼遷的惶恐中。

下圖：已有不少農地開始被原居民地主囤積起來，製造荒地景象，以圖合理化改劃發展

發現二、利用規劃漏洞勾消市民意見
要將新界農地開發轉做豪宅或其他用途，在現今政府對本土農業毫無保障的情況下，都可以任意在城規會申請改劃，與居民「鬥長命」。負責審批的城規會內的委員都是由特首任命的，鄉郊委員會中有三分之一委員，都在利益申報時顯示出與地產商有業務瓜葛。是故在這40年間，新界農地面積由1967年的13,396公頃，到2008年大幅下降至6086公頃 (漁農署數字)，香港這六成農地已被各種新市鎮及無日無之的鄉郊豪宅申請所侵蝕。

由於近年市民開始熱心監察新界土地的使用，每遇重大發展申請市民意見也較踴躍，因此地產公司亦開始要借著城規會申請的漏洞，再研發出一種輕易繞過市民意見的手段，讓它們的收地計劃更加順暢。在丙崗發展申請裡，我們看到了一種新趨勢，就是透過將規劃申請編號的修改(將原有Y/NE-PK/1改變編號為Y/NE-PK/2，撤回申請後佯裝有另一個新規劃申請，令舊有市民為計劃表述過的意見一筆勾銷，儘管規劃申請的內容基本沒有更改。

如果我們對比丙崗PK/1 與PK/2兩者的申請，除了發展範圍縮減外，申請人的理據基本都是一樣的，分明是同一個申請。我們要問，為何城規會可以接受這種「改編號」來取消市民意見的手段? 明明市民在PK/1的申請已是按著申請人的理據作出了清晰的回應，為何可以這樣輕易就將過百份意見書的效力一筆勾消? 這裡會否涉及公務員之間的官商勾結?

下圖：兩次的申請理據基本上相同

然而，城規會不僅沒有向曾給予意見的市民交代，反而只向所有發過意見信的市民，說了一聲：「發展商已經撤回了改劃發展申請(Y/NE-PK/1)」。隔了一天，城規會又立即就上載了新的申請(Y/NE-PK/2)。面對這種「規劃漏洞」，就算城規會接受申請人改編號，是否也向所有發過意見書的市民交代一下有新的相關申請，而並非跟市民只說一聲「撤回了申請」，令市民以為不需再給意見?

發現三、空間劃界分化受影響村民
除了協議條款與規劃漏洞的利用，收地當然少不了分化的工作，以圖打擊受影響者反對收地的力量。但是較為罕見的，就是透過規劃及空間界分的方式將村民利益分割，從而令力量分散，逐一擊破。

下圖：將丙崗第一申請(PK/1) 與第二申請 (PK/2)的對照

在丙崗的發展計劃裡，由於大部分居住兩三代的村民都屬於「佃農」，在戰後移民來港租原居民土地耕住，近年已有不少地主不斷嘗試將以往的「口頭租契」改為逐年更新的租約，意味可以隨時趕走住在村內數十載的村民。第二次的新申請將原有過半較密集的村屋剔出了今次的發展範圍，然後很快就參與計劃的地主逐個向租戶說話，威脅他們發展計劃與你無關，揚言如果他們繼續參與則會考慮不續租，企圖透過劃界減弱丙崗大隴鄉郊關注組的活躍程度。

下圖：村內不少佃農，八、九十歲仍以農耕為生(為樂)

同時，第二次的申請也將不少活躍農地剔出範圍，不少農戶亦因得到田主的勸告而不敢出聲，儘管城規會有申訴機制也無用。

是此發展另一些受害者，是上水清河邨旁邊的三間學校 (風釆中學、佛教正慧小學及曾梅千禧學校)，發展計劃會試圖要政府在這三間學校的馬路旁建一條橋連接至丙崗農地帶，勢必增加大量車流及空氣污染，影響學生出入安全。為了讓學校不反對計劃，地產商亦相當稀有地揚言為這三間學校興建一運動場，以換取以上學校對豪宅規劃的支持。我們得知，關注組成員曾一度聯絡過這三位學校的校方，只有其中一間予以接見，另外兩間已經明顯支持收地計劃。但據熟知規劃的專業人士所言，這種「收買式規劃」並不可靠，尤其是在計劃裡連接至運動場的道路根本只屬發展範圍外的「建議」(proposed)，發展商根本沒有責任完成，隨時被發展商「過橋抽板」。但現實的情況，地產公司已經透過空間規劃的方式，成功分化受影響者的力量，而如此高明的空間規劃手段，必然是從事收地多年或熟知政府內部規劃的人士才有如此能力。土地正義聯盟正從不同渠道繼續監察收地發展，絕不容讓新界鄉郊環境再進一步豪宅化。

下圖：「收買式規劃」裡提供運動場以換取支持規劃

上水丙崗有什麼：
1) 珠三角低窪地區移植到港的傳統「水坑式耕作」，具豐富生態文化價值。
2) 約150種類型雀鳥及大量昆蟲，為不少候鳥的棲息地，更有一些稀有鳥類在此的繁殖紀錄 (見觀鳥會資料)。

3) 仍有十多戶農夫天天出菜，為城市人提供廉價優質的新鮮本地蔬菜。

4) 作為上水、粉嶺南部的綠化地帶，在原有新市鎮規劃中扮演停止過度發展及市鎮肺部的功能。
5) 在土盟支援下，村民自發成立丙崗大隴鄉郊關注組，為村民關心自身鄉郊發展的典範例子。
6) 丙崗村村路乃開放單車徑，讓城市人感受田野鄉郊環境。
7) 土盟不定期舉行丙崗鄉郊考察團，了解鄉郊發展危機、探訪農民及認識墓地風水文化與鄉郊生態。

參考資料：
明報：新界「田生式」收地 農戶隨時失家園 (7月16日)http://hk.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E7%95%8C-%E7%94%B0%E7%94%9F%E5%BC%8F-%E6%94%B6%E5%9C%B0-%E8%BE%B2%E6%88%B6%E9%9A%A8%E6%99%82%E5%A4%B1%E5%AE%B6%E5%9C%92-212233004.html
反對丙崗鄉郊農業豪宅化Facebook Event
http://www.facebook.com/events/198645253505105/

作者為
@本土研究社成員 (http://www.facebook.com/localresearch)

深夜讀堂

2012年暑假，相信是書迷收穫最豐富、最心花怒放的夏天。 七月香港書展、八月誠品書店銅鑼灣開張，還有獨立書店舉辦的馬克思文學節。 誠品廿四小時的營運理念，改變了台灣的文化景觀。 香港人夜生活多姿多采，書展自從加入「深夜書市」環節，氣氛媲美農曆年宵，入場人次屢創新高。 深夜城市有光，集合一班愛書人，在不同的場所，享受閱讀而來的分享、愉悅，有時甚至不自覺地代入了古希臘哲人般的思辯氛圍。 今年，讓我們聚焦時鐘的另一邊，看看晚上十時後的閱讀地圖，並找來創作人、文化人等等，分享他們的深夜讀物。 讀書。不打烊。 香港人平日生活受兩種節奏支配，分別是急速與靜止，輕鬆休閒的時段，不知何時已變得奢侈。月光高高掛，商廈、霓虹招牌沒有意欲休息。你我都是城市貓頭鷹，論文化場所，近年不少樓上書店均提供活動空間，例如灣仔富德樓的ACO上環的實現會社，晚上大搞文化活動。小小的地方，凝聚了一班愛文字、關心社會的人。 讀書會探討城市規劃 就像旺角的序言書室，周末舉行新書發布、討論會等，平日晚上更是舉辦讀書會的熱門場地。本土研究社七月起開始了「規劃思想讀書組」﹙下稱讀書組﹚，專讀 Philip Allmendinger《規劃理論》一書。以往的讀書會大多是三五知己「圍威喂」，讀書組歡迎公眾加入，核心成員大約有 6人，第一次聚會讀馬克斯批判規劃理論，出乎意料有 16 人參加。 讀書組成員陳劍青、陳可樂、劉劍玲、吳國偉、李宇森、梁玉熹，均是讀書會的「膽」，至少孭一兩個書會在身，內容關於哲學、神學、人類學等，涉獵極廣，甚至有點偏門。參加者未必熟悉規劃的概念，陳劍青說，希望讀書會開啟他們對規劃的思考，一起討論。「在網上討論關於社會發展議題， 要不就是重複要平衡保育與發展的言論，但內容空泛。要不就充斥着怨氣和憤怒，隨時令人氣盡身亡。」左翼，還是左膠？ 當今「可持續發展」已成為口號，甚至公關工具，如何去拆解政府或發展商所表達的可持續性？劍青認為，以時事作為引子，新手容易掌握理論並深化討論，例如甚麼是新自由主義？孫明揚作為新自由主義者，政府當初讓領匯上市，今天為市民，為商販帶來甚麼局面？提倡社會應更公平分配資源的，到底是「左翼」，還是「左膠」？ 成員都覺得，晚間閱讀，正好整理並深化思緒，與日間接軌。他們喜歡實驗在不同時間不同地方讀書，例如讀書組將會在序言、實現會社及在唐樓進行；他們又試過在中大 book picnic，在一個僭建閣樓讀南美洲的案例，陳可樂在菜園村圍板前讀沙特的《存在與虛無》，與朋友在家搞閱讀尼采的 「黑洞讀書組」，讀至凌晨三點。「在社會運動的過程，大部分時間都在等，讀書正好消磨時間，行動亦包括吸收並製造知識。文藝創作的人都很depressed，幾個人一起讀尼采，可以將黑暗的東西，轉化成文藝創作的動力。」 推介新書 Philip Allmendinger 著《規劃理論》藉着閱讀反覆檢視自己，部分讀書組的成員，在七月出版了《繼續運動：八十後自我研究青年 2012》一書，內容包括社運字典，後反高鐵運動之運動及公民對話。

[規劃思想讀書組] 與孫明揚與林鄭賣單結帳： 考察本地新自由派規劃的興與衰

日期：7月18日 (星期三)
時間：晚上8時至10時
地點：序言書室(旺角西洋菜南街68號7字樓)
主辦：本土研究社
內容： 閱讀《規劃理論》第五章 (新自由派規劃)

(序言書室有售《規劃理論》作者：Philip Allmendinger 出版社：巨流)
導讀人：陳劍青 (本土研究社成員、土地正義聯盟執委)

回歸後的房屋與土地操縱者，前所未有地嘗試將港人推向私有化的境地。公屋私有化、限制公屋禁售居屋將港人推往私人住宅市場、控制賣地、解除租務管制、出售公共資產給領匯、推動公私合營、加大業主權力趕走租戶、降低強拍條例門檻等多項措施，都似是以一種規劃意識——新自由主義——在城市中大舉開業啟市。
處於廿一世紀的香港，究竟在孫明揚與林鄭這段生成地產霸權的灰暗日子裡，新自由主義式規劃是否一種適切形容香港的描繪? 新自由主義式規劃是否一種適切形容香港的描繪? 這種好愛私有化、解除規管、市場主導的綜合取向，是否吻合(新)自由主義的理論思想? 抑或本地卻自有一種對(新)自由主義規劃方法的詮釋? 而在內地社會主義式規劃的陰霾下，規劃理念又是否已經進入一場新的角力，自由主義已經隨自由黨失勢而被國家主義取代? 讓我們一起從閱讀Philip Allmendinger 的《規劃理論》有關新自由派理論(第五章)開始，理解自由主義是以什麼態度看待規劃，並且考察一下本地新自由派規劃的治亂興衰，與孫明揚與林鄭賣單結帳。

是此活動歡迎規劃研究者、倡議者及熱衷城市規劃議題的公眾參與，一起深耕這個思想超薄城市的內涵，否想城市經驗。

如有查詢，請聯絡本土研究社(localresearchcommunity@gmail.com)或Samuel (91855063)。

規劃思想讀書組系列
可悲的，香港的城市規劃被體制與利益抽乾了靈魂。當可持續發展成為了門面公關工具、虛報人口估算成為日常、發展主義已全然民粹、發展商只懂建豪宅、政府只懂建天水圍 . . . 重提規劃思想與理論，正是沖擊這個全面平庸化城市的重要改變力量。結合理論研習與研究實踐，本土研究社將會舉行讀書組系列，希望透過共同研讀規劃研究學者Philip Allmendinger 新中譯書《規劃理論》(序言有售)作為概念導航，匯聚規劃研究者、倡議者及熱衷城市規劃議題的公眾，一起深耕這個思想超薄城市的內涵，否想城市經驗。