以啟德代東北：啟德善用土地方案

近日新界東北爭議揭露了政府坐擁大量空置住宅用地、卻一味向未被破壞的鄉郊綠化土地大規模開發的發展失誤問題。而政府一貫作風亦偏好向弱勢群體、休閒或公共設施「爭地」，卻沒有優先善用現有的住宅用地。

就此，本土研究社今日（10月14日）發表研究報告，建議適度提高啟德發展區的建築密度，提出在保留體育場館的前提下，能額外容納3萬人口的另類規劃方案。報告的重點研究方向可歸納如下：

• 在保留啟德體育館設施，及不大幅上調住宅用地面積的前提下，仍可適度提高發展密度，增加區內可容納的人口數目
• 盡量減少改動原有規劃，避免引起額外的紛爭，令啟德發展工程一再延誤，成為土地囤積及炒賣的新借口
• 可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃，用地改為興建公屋及居屋之用，令區內土地資源更有效率使用
• 此舉可將區內總人口的數目，由近9萬人重新提升至近12萬人，較為接近政府提倡「1%土地能住100萬人」的規劃準則
• 此舉亦令公營房屋原來只容納區內總人口的37﹪，重新提升至1990年代末《長遠房屋策略》60﹪的水平

基於上述因素，研究報告的主要建議包括：將啟德規劃中的體育副場館，南移至舊啟德跑道開端的新位置上，騰空約11公頃土地興建公屋或居屋。如此區內公營房屋用地的比例，亦僅由3﹪增加至6﹪，或相當於區內住宅用地面積的接近50﹪。但此舉已可額外容納3萬人口，相當於原啟德規劃總人口約35﹪，或新界東北規劃總人口逾20﹪。

本土研究社亦藉此呼籲，明日（10月15日）召開首次會議的「長遠房屋策略」委員會，重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60﹪，私營房屋的比例定為40﹪，以切實行動解決普遍香港市民的實際住屋需求。

有關另類方案的詳細內容，請參閱附件的本土研究社研究報告。

–

建議內容摘要

研究方向

• 在保留啟德體育館設施，及不大幅上調住宅用地面積的前提下，仍可適度提高發展密度，增加區內可容納的人口數目
• 盡量減少改動原有規劃，避免引起額外的紛爭，令啟德發展工程一再延誤，成為土地囤積及炒賣的新借口
• 可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃，用地改為興建公屋及居屋之用，令區內土地資源更有效率使用
• 此舉可將區內總人口的數目，由8.98萬人重新提升至約12萬人，較為接近政府上述「1﹪土地能住100萬人」的規劃準則
• 此舉亦將公營房屋原來只容納區內總人口的37.7﹪，重新提升至1990年代末《長遠房屋策略》60%的水平

具體建議

原體育場館區

• 體育副場館及室內體育館，可南移至舊啟德跑道、原都會公園區的位置上，騰空近11公頃興建公屋或居屋。如此區內公營房屋用地比例，亦僅由3﹪增加至6﹪，或相當於住宅用地面積的50﹪
• 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內
• 新增公屋或居屋的用地面積，與目前興建中的兩條屋邨相若，將可興建逾1萬個公屋或居屋單位，額外容納逾3萬人口，已相當於原啟德規劃總人口約35﹪
• 公屋與原有中密度商住混合的啟德「次發展區」重新整合和協調發展，並與西北面的九龍城舊區互相呼應
• 重新整合後的「次發展區」，只要規劃及設計得宜，仍可保留大量的綠化帶，以及原規劃所強調「住宅發展地塊較小，避免平台式的設計，具有良好的通風設計」，與毗鄰的啟德坊協調和配合
• 重新整合後的「次發展區」，住宅樓宇位於沙中線及機場隧道上方，但只要樁柱位置分佈得宜，將不會額外帶來基建成本的上升
• 重新整合後的「次發展區」，毗連沙中線啟德站及土瓜灣站、D1及D2地區幹道，並有單車徑及行人網絡，連接九龍城及土瓜灣，新增人口的交通配套問題不大
  跑道休閒區
• 體育主場館維持在原有位置，但體育副場館及室內體育館南移至舊啟德跑道起點上，對日後工程和實際使用情況的影響極微
• 舊啟德跑道底部設有600米濶的缺口改善水質，但它並不影響體育副場館南移工程
• 原都會公園則需要南移，取代原跑道休閒區內的中低密度豪宅及商業設施
• 採取平台公園的概念，在都會公園的底部適度保留原則劃的娛樂、會議及零售設施，增加公園的規劃彈性和多元化用途，產生元素互動的協同效應
• 原有規劃將中低密度豪宅建於舊啟德跑道，其實並不恰當，因為會帶來不必要的路面交通壓力，並破壞體育場館區直至（以遊輪碼頭為重心的）旅遊及休閒中心的整體佈局
• 經過重新設計的都會公園，位於舊啟德跑道的中央，南北兩端分別為體育場館區及遊輪碼頭，可產生更加有機互動和整體呼應，更能發揮舊啟德跑道的地標和市民中心功能

建議的優點

• 適度增加現有發展區的建築密度，以容納更多新增人口的需要
• 新增11公頃興建公屋或居屋，公營房屋用地比例僅由3﹪增加至6﹪，已足以令原啟德規劃人口增加約35﹪，或相當於新界東北規劃總人口逾20﹪（附表三）
• 新增公屋或居屋所在的啟德「次發展區」，仍能保留原有的規劃特色，與總體佈局協調和配合
• 新增公屋或居屋並無帶來額外的基建開發成本
• 體育場館區的位置只需略為改動，但原有功能仍悉數保留下來
• 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內，為該幅土地增加多元性，亦能為新增公屋或居屋與體育場館區之間增加互動
• 跑道休閒區除中低密度豪宅以外，娛樂、會議及零售設施仍能相程度保留，並與都會公園產生協同效應
• 都會公園、體育場館區及遊輪碼頭，可產生更加有機互動和整體呼應
• 此舉對原有規劃的改動極為有限，不會令啟德發展工程再度延誤

原方案

「善用土地」方案

啟德發展區原規劃與新建議參數比較

–

有關「土地研究計劃」
本土研究社之「土地研究計劃」，希望為香港建立公平的土地發展策略，提出民間另類方案，揭示土地問題真相。

我們亟需要民間自己支援這種獨立自主的研究計劃，請捐款支持「土地發展研究計劃」的工作!

捐款方法： 直接存入中國銀行戶口 ：012-588-1-036873-6，並將入數紙傳至 localresearchcommunity@gmail.com的電郵帳戶。

有關「土地研究計劃」，可參考以下持續的研究及普及工作：
1) 報告出版計劃：《香港土地問題的迷思與真相》
2) 研討會：於香港理工大學舉辦《不是土地供應》
3) 知識普及：新界東北土地資料info-graphic 系列
4) 規劃倡議：啟德「善用土地」的民間方案
5) 論述文章：有關啟德、新界東北與回顧土地發展論述
6) 公眾導賞：新界東北及丙岡導賞活動